Dans quels cas un bâtiment ancien transformé est-il considéré comme un bâtiment neuf à des fins de TVA?

Sur le plan de la TVA, un bâtiment 'neuf' est traité différemment d'un bâtiment 'ancien'. Il est donc important de savoir si un bâtiment est 'ancien' ou 'neuf'. Pour les immeubles qui viennent tout juste d'être construits, la réponse est simple. Pour les immeubles existants qui sont transformés, reconstruits ou rénovés, la réponse est parfois plus difficile.

Ancien contre nouveau: avantages et inconvénients

Le gros avantage d'un bâtiment 'ancien' de plus de cinq ans est que les travaux réalisés dans ce bâtiment peuvent bénéficier du taux de TVA réduit de 6 %, au lieu du taux normal de 21 %. (A partir de 2016, il faudra que le bâtiment ait plus de dix ans pour pouvoir bénéficier du taux de 6 %).

Le gros avantage d'un bâtiment 'neuf' est qu'il peut être vendu sous le régime de la TVA. La TVA payée lors de la construction ou lors de l'achat peut en l'occurrence être déduite. L'acheteur peut lui aussi, s'il est assujetti et qu'il utilise le bâtiment pour les besoins de son activité professionnelle, déduire la TVA.

Un bâtiment est neuf si...

Comme nous l'avons dit, il est facile de déterminer si un bâtiment est 'neuf' lorsqu'il vient tout juste d'être construit. La règle qui permet de le déterminer figure en effet expressément dans la loi: un bâtiment est neuf jusqu'au 31 décembre au plus tard de la deuxième année qui suit celle de la première utilisation ou de la première occupation de ce bâtiment.

Exemple 1

Imaginons que la construction d'un bâtiment s'achève en mai 2014. Le bâtiment est utilisé pour la première fois par les nouveaux propriétaires le 14 juin 2014. Le bâtiment est en l'occurrence 'neuf' jusqu'au 31 décembre 2016.

Un bâtiment transformé est neuf si...

La situation est différente lorsqu'il s'agit d'un immeuble existant qui est transformé. Une transformation peut en effet être tellement radicale que le résultat s'apparente davantage à un bâtiment neuf qu'à un ancien bâtiment transformé. La question se pose évidemment de savoir à partir de quel moment une transformation est tellement radicale qu'il en résulte un bâtiment neuf.

Les choses se compliquent encore davantage quand on sait que la réponse à la question de savoir si un bâtiment est ancien ou neuf est parfois différente selon qu'elle concerne (i) l'application du taux réduit ou du taux normal de TVA ou (ii) la vente du bâtiment sous le régime de la TVA ou sous le régime des droits d'enregistrement. Les critères utilisés pour répondre à la question sont effet différents.

Application du taux réduit (6%): les éléments essentiels de la structure du bâtiment existant sont maintenus

Le point de départ est qu'un bâtiment existant peut être transformé radicalement et pourtant conserver son statut de bâtiment 'ancien'. Les travaux de transformation doivent en l'occurrence s'appuyer sur les éléments essentiels existants de la structure du bâtiment, notamment sur les murs (extérieurs) existants.

La transformation englobe à la fois la rénovation et l'agrandissement d'un bâtiment. Un agrandissement est possible, par exemple, en agrandissant les espaces existants ou en ajoutant de nouveaux espaces. Ce n'est donc pas parce qu'un bâtiment est agrandi qu'il devient neuf. L'ensemble du bâtiment reste 'ancien' aussi longtemps que (1) la superficie de l'ancienne partie est supérieure à la moitié de la superficie totale de l'habitation après l'achèvement des travaux et (2) les nouveaux éléments ajoutés ne peuvent fonctionner indépendamment de l'ancienne partie. Si les éléments ajoutés sont trop nombreux, il en résulte un bâtiment neuf. En fait, c'est logique.

Exemple 2

Une habitation a une superficie de 100 mètres carrés. Les occupants décident d'agrandir considérablement le bâtiment en agrandissant le séjour, en ajoutant une chambre à coucher et en construisant une annexe qui abritera la nouvelle cuisine:

après les travaux, l'habitation a une superficie de 170 mètres carrés: la superficie avant les travaux (100 mètres carrés) est supérieure à la moitié de la superficie totale (170/2 =85 mètres carrés) après les travaux - l'habitation reste 'ancienne', le taux de 6 % s'applique;

après les travaux, l'habitation a une superficie de 210 mètres carrés: la superficie avant les travaux (100 mètres carrés) est inférieure à la moitié de la superficie totale (210/2 =105 mètres carrés) après les travaux - l'habitation devient un bâtiment 'neuf', le taux normal de 21 % s'applique.

Exemple 3

Un propriétaire d'un bâtiment construit une petite annexe à son bâtiment. Cette annexe dispose de ses propres installations d'utilité publique (électricité, chauffage, eau) et a sa propre entrée, de sorte qu'elle est accessible séparément. Le bâtiment peut donc fonctionner individuellement. L'annexe est un bâtiment 'neuf'. Les travaux sont soumis au taux de 21 %.
Il en va de même de la construction de nouveaux appartements dans un immeuble à appartements.

Vente sous le régime de la TVA ou pas: modification radicale ou prix des travaux de transformation supérieur à 60 % de la valeur du bâtiment

A ce niveau aussi, la règle est qu'un bâtiment est neuf lorsqu'il a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels (fondations, murs porteurs). Lorsque, à la suite de ces travaux radicaux, le revenu cadastral du bâtiment augmente, il peut être vendu comme 'neuf' sous le régime de la TVA. Cette hypothèse rejoint les critères utilisés pour déterminer si les travaux sont soumis au taux de TVA de 6 % ou de 21 %.

Il y a également une autre hypothèse dans laquelle un bâtiment peut être vendu comme neuf sous le régime de la TVA. Ce deuxième critère n'est par contre PAS utilisé pour déterminer si les travaux sont soumis au taux de TVA de 6 % ou de 21 %. Ce critère est utilisé lorsqu'il est difficile de juger si les modifications sont suffisantes pour parler d'un bâtiment 'neuf'. Le fisc se base alors simplement sur le prix des travaux.

En l'occurrence, le bâtiment est considéré comme neuf si le prix (hors TVA) des travaux s'élève à au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment après l'achèvement des travaux (sans tenir compte de la valeur du terrain).

Exemple 4

Reprenons l'exemple 2 du couple qui agrandit son habitation. Dans la première hypothèse d'agrandissement de 100 à 170 mètres carrés, le bâtiment restait 'ancien' lorsqu'il s'agissait d'évaluer si les travaux pouvaient être soumis au taux de TVA de 6 %. Imaginons que les travaux coûtent 150.000 euros. Après l'achèvement des travaux, la valeur vénale de l'habitation (sans le terrain) s'élève à 220.000 euros. Les travaux coûtent donc plus de 60 % de la valeur vénale (60 % de 220.000 euros = 132.000 euros). Le couple peut vendre l'habitation sous le régime de la TVA et déduire la TVA qu'il a payée sur les travaux de transformation.

Un bâtiment peut donc être ancien et neuf à la fois

Sur base de ces critères, un bâtiment peut donc être 'ancien', de sorte que les travaux de transformation peuvent être soumis au taux de TVA de 6 % parce que les modifications apportées ne sont pas radicales (par ex. les fondations et les murs porteurs sont restés), mais être vendu comme 'neuf' sous le régime de la TVA parce que le prix des travaux de transformation est supérieur à 60 % de la valeur vénale du bâtiment.

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