Travaux réalisés par l'usufruitier: et après?

Que se passe-t-il si, en tant qu'usufruitier, vous apportez des améliorations à l'immeuble dont vous avez l'usufruit? Qu'advient-il au terme de la période d'usufruit? Pouvez-vous réclamer une indemnité au nu-propriétaire? Et qu'est-ce que le fisc en pense? Les réponses à ces questions varient selon qu'il s'agit de travaux de réparation ou de travaux d'amélioration. Vous trouverez ci-dessous les réponses à chacune de ces questions.

Amélioration ou réparation?

Une réparation répare ce qui est cassé. Une amélioration, par contre, 'améliore' l'immeuble: elle l'agrandit, y ajoute quelque chose, le modifie... Une telle amélioration est considérée, tant sur le plan fiscal que sur le plan comptable, comme un investissement et doit donc être amortie.

L'usufruitier peut-il personnellement apporter des améliorations?

Oui, il en a le droit. L'usufruit est un droit réel qui est relativement étendu. L'usufruitier peut réaliser des travaux d'amélioration dans l'immeuble. Il n'a pas besoin de l'autorisation du nu-propriétaire pour le faire. Il doit toutefois respecter la destination initiale du bien.

A qui appartiennent les travaux d'amélioration?

Aussi longtemps qu'il a l'usufruit du bien, l'usufruitier est propriétaire des améliorations qu'il y a apporté/fait apporter.

A l'expiration de l'usufruit, le nu-propriétaire redevient automatiquement le plein propriétaire de l'immeuble ET des améliorations y apportées.

L'usufruitier a-t-il droit à une indemnité?

Pour réaliser les améliorations, l'usufruitier a dû faire des investissements. Peut-il les récupérer? Autrement dit, peut-il demander une indemnité au nu-propriétaire? Tout dépend s'il s'agit de travaux 'ordinaires' ou de travaux 'coûteux':

pour les travaux ordinaires, il n'a pas droit à une indemnité, selon le droit civil. Cela signifie qu'il ne peut pas exiger une indemnité, mais cela ne l'empêche pas de convenir contractuellement avec le nu-propriétaire qu'une indemnité lui sera payée;

pour les travaux coûteux, les règles sont différentes: (i) si les travaux peuvent être séparés du bien, le nu-propriétaire a le choix entre l'incorporation (de sorte que les travaux d'amélioration deviennent automatiquement sa propriété sans indemnité) et la suppression des travaux d'amélioration aux frais de l'usufruitier (ii) si les travaux ne peuvent pas être séparés du bien, le nu-propriétaire doit indemniser l'usufruitier.

Qu'en est-il sur le plan fiscal?

Cette question a son importance surtout si les deux parties (usufruitier et nu-propriétaire) sont liées, p. ex. dirigeant d'entreprise (nu-propriétaire) et société (usufruitier), ou société mère (nu-propriétaire) et société fille (usufruitier).

Le traitement fiscal des travaux à l'expiration de l'usufruit dépend lui aussi de la nature des travaux d'amélioration. Les travaux ordinaires sont en principe transférés, sans indemnité, au nu-propriétaire, sans que cela ne pose de problème fiscal.

Pour les travaux plus coûteux, l'usufruitier peut demander une indemnité. S'il ne le fait pas, il accorde en fait un avantage anormal ou bénévole au nu-propriétaire. Il lui accorde en effet un avantage (il lui donne gratuitement les travaux d'amélioration) qui ne s'accorde normalement pas entre parties indépendantes (entre acteurs de marché ordinaires, une indemnité serait en effet portée en compte). Cet avantage anormal ou bénévole accordé doit en principe être ajouté au bénéfice imposable de celui qui accorde l'avantage (= en l'occurrence, l'usufruitier).

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