Werken door de vruchtgebruiker: wat daarna?

Wat als u als vruchtgebruiker verbeteringen aanbrengt aan het onroerend goed dat u in vruchtgebruik heeft? Hoe zit het dan op het einde van de periode van het vruchtgebruik? Kan u daarvoor een vergoeding vragen aan de blote eigenaar? En wat vindt de fiscus daarvan? De antwoorden op deze vragen zijn anders voor herstellingswerken dan voor verbeteringswerken. We zetten vragen en antwoorden op een rijtje.

Verbetering of herstelling?

Een herstelling repareert wat kapot is. Een verbetering doet wat anders: het 'verbetert' het onroerend goed: het breidt het uit, voegt iets toe, past het aan, ... Zo'n verbetering wordt fiscaal en boekhoudkundig als een investering gezien en moet dus worden afgeschreven.

Mag de vruchtgebruiker zelf verbeteringen aanbrengen?

Ja dat mag. Het vruchtgebruik is een zakelijk recht dat vrij ruim is. De vruchtgebruiker mag dus verbeteringswerken aan het onroerend goed aanbrengen. Hij heeft daarvoor de toestemming van de blote eigenaar niet nodig. Hij moet wel de oorspronkelijke bestemming van het goed respecteren.

Van wie zijn de verbeteringswerken?

Zolang hij het vruchtgebruik heeft, is de vruchtgebruiker eigenaar van de verbeteringen die hij zelf heeft aangebracht/laten aanbrengen.

Bij het aflopen van het vruchtgebruik, wordt de blote eigenaar automatisch opnieuw volle eigenaar: van het onroerend goed EN de daaraan aangebrachte verbeteringen.

Heeft de vruchtgebruiker recht op een vergoeding?

Om de verbeteringen uit te voeren heeft de vruchtgebruiker investeringen moeten doen. Kan hij die recupereren? Met andere woorden mag hij van de blote eigenaar een vergoeding vragen? Het hangt er van af of het gaat om 'gewone' werken, dan wel 'dure' werken:

voor gewone werken heeft hij volgens het burgerlijk recht geen recht op een vergoeding. Dit wil zeggen : hij mag geen vergoeding eisen, dit neemt niet weg dat hij met de blote eigenaar contractueel kan overeenkomen dat er een vergoeding zal worden betaald;

voor dure werken gelden andere regels: (i) als de werken kunnen worden afgescheiden van het goed heeft de blote eigenaar de keuze tussen natrekking (waardoor de verbeteringswerken automatisch zijn eigendom worden zonder vergoeding) of het laten verwijderen van de verbeteringswerken op kosten van de vruchtgebruiker (ii) als de werken niet kunnen worden afgescheiden van het goed, moet de blote eigenaar de vruchtgebruiker wel vergoeden.

Hoe zit dat nu fiscaal?

Vooral als de twee betrokken partijen (vruchtgebruiker en blote eigenaar) met elkaar verbonden zijn, bv. bedrijfsleider (blote eigenaar) en vennootschap (vruchtgebruiker) of moedervennootschap (blote eigenaar) en dochtervennootschap (vruchtgebruiker),  is deze vraag van belang.

Ook de fiscale behandeling van de werken aan het einde van het vruchtgebruik, hangt af van de aard van de verbeteringswerken. De gewone werken gaan in principe zonder vergoeding over naar de blote eigenaar, dat is fiscaal geen probleem.

Bij de duurdere werken mag de vruchtgebruiker een vergoeding vragen. Als hij dat niet doet, verleent hij in feite een abnormaal of goedgunstig voordeel aan de blote eigenaar. Hij geeft namelijk een voordeel (het gratis geven van de verbeteringswerken) dat normaal tussen onafhankelijke partijen niet wordt gegeven (tussen gewone spelers op markt zou wel een vergoeding aangerekend worden). Dit toegestaan abnormaal of goedgunstig voordeel moet in principe bij de belastbare winst van de voordeelverstrekker (= hier de vruchtgebruiker) worden geteld.

Nieuws

30 september was de absolute deadline voor de registratie van de “uiteindelijke begunstigden” van uw vennootschap. Maar een week voor die datum kregen we toch weer wat “uitstel”. Maar vanaf 1 januari 2020 moet uw vennootschap de nodige info doorgegeven hebben want anders komen er toch echt sancties van.

De fiscus (btw of inkomstenbelastingen) heeft toegang tot de lokalen die u voor uw beroep gebruikt. Zonder meer. Maar als zij u ook in uw woning of privé-lokalen willen “bezoeken”, dan moeten ze wel eerst langs gaan bij de politierechter voor een machtiging. Zo’n visitatie kan enkel gebeuren tussen vijf uur 's morgens en negen uur ’s avonds.

Met de hervorming van de vennootschapsbelasting werd ook de fiscaliteit van de bedrijfswagen nog maar eens gewijzigd. Zogenaamde “valse hybrides” kunnen niet genieten van het gunstige belastingstelsel van elektrische bedrijfswagens. Ze worden belast zoals een “overeenstemmend voertuig” dat met dezelfde brandstof functioneert. Wat is een overeenstemmend voertuig ?

Schrijf u in op onze nieuwsbrief