Location d'entrepôts et TVA

La location immobilière est en principe exonérée de TVA en Belgique. Cela signifie que le loueur de biens immobiliers ne doit pas imputer de TVA sur ce service. Cette exonération a toutefois pour inconvénient que le loueur ne peut pas déduire la TVA qu'il a payée, par exemple, lors de l'acquisition ou de la réparation/l'entretien du bâtiment. La location d'un emplacement pour l'entreposage de biens constitue une exception importante à ce principe. Cette location est en effet soumise à la TVA.

Règle: la location immobilière est exonérée de TVA

Celui qui loue des biens immobiliers ne doit pas imputer de TVA sur cette location. Cette exonération présente des avantages et des inconvénients. L'avantage est que la location coûte moins cher. Le prix demandé au locataire n'est pas augmenté de la TVA. Lorsqu'il y a lieu d'imputer de la TVA, cela augmente le prix, surtout pour les particuliers qui utilisent le bien à des fins purement privées. Il y a toutefois un inconvénient pour le loueur qui n'a pas le droit de déduire la taxe payée en amont. Il ne peut donc pas récupérer la TVA qu'il a personnellement payée, p. ex. lors de l'acquisition ou de la transformation du bien. En réalité, il est donc plus avantageux pour les assujettis de quand même imputer de la TVA. Si le locataire est lui-même aussi un assujetti, cela ne fait aucune différence: il pourra quand même déduire la TVA sur la location.

Exemple
La SA A loue un bien immobilier à la SPRL B pour un montant de 5.000 euros par mois. Aucune TVA n'est imputée. Peu de temps avant le début de la location, A doit toutefois faire des travaux pour rendre l'immeuble exploitable: ces travaux coûtent 10.000 euros + 2.100 euros de TVA. A ne peut pas déduire la TVA payée (2.100 euros).

Exception à la règle: la mise à disposition d'un emplacement pour l'entreposage de biens est soumise à la TVA

Chaque règle a ses exceptions. C'est le cas également de l'exonération de la location immobilière. Une des plus importantes concerne la mise à disposition d'un emplacement pour l'entreposage de biens. Cette prestation de services est soumise à la TVA.

Exception: application rigoureuse

Etant donné que la location non exonérée constitue une exception, elle doit être appliquée rigoureusement, ce que l'administration a toujours fait. Seule la location d'immeubles exclusivement utilisés comme emplacements pour l'entreposage de biens peut être soumise à la TVA.

Autrement dit, si, en plus de servir d'entrepôt, l'immeuble est également utilisé pour d'autres activités, l'exception ne s'applique pas. Dans ce cas, l'exonération s'applique à l'ensemble de l'immeuble et la déduction de TVA est exclue pour tout l'immeuble.

Exemple
A loue un entrepôt avec un magasin attenant. L'immeuble n'est pas uniquement utilisé pour l'entreposage de biens. La location de l'immeuble tout entier (entrepôt + magasin) relève de l'exonération pour location immobilière.

avec toutefois une certaine souplesse: la limite des 10 %

La pratique a toutefois contraint le fisc à un minimum de pragmatisme. Dans la plupart des immeubles utilisés comme entrepôt, il faut en effet un (petit) espace où il n'y a pas de biens entreposés, à savoir un espace de bureau depuis lequel les stocks sont gérés.

Selon le fisc, la présence d'un petit bureau n'exclut pas l'application de l'exception (imputation et déduction de TVA). L'administration y attache néanmoins deux conditions;

Le bureau est destiné aux personnes chargées de la gestion des biens entreposés;

La superficie du bureau ne dépasse pas 10 % de la superficie de l'immeuble tout entier.

Le fisc se montre par contre très strict dans le contrôle de l'application de cette souplesse administrative. Un bureau qui occupe 11 % de la superficie de l'immeuble ne peut compter sur aucune souplesse = il ne relève donc pas de l'exception pour la location d'entrepôts, mais bien de la règle générale pour la location immobilière (= exonération et donc pas de déduction).

Nouvelle interprétation de la limite des 10 %: superficie versus volume?

Dans une décision récente, la Commission de ruling a toutefois appliqué différemment la limite des 10 %.

Un assujetti voulait construire un immeuble et le louer comme entrepôt. La superficie des bureaux (depuis lesquels la gestion des stocks serait assurée) dépassait toutefois les 10 %. Mais la hauteur de l'espace réservé à l'entreposage était élevée, bien plus élevée que la hauteur des bureaux, de sorte que le volume des espaces de bureau était bel et bien inférieur à 10 % du volume total.

La Commission de ruling a suivi ce raisonnement et a admis que l'exception (TVA sur la location des entrepôts) pouvait quand même être appliquée. Il n'est en effet pas illogique, dans le cas d'entrepôts et en matière de capacité d'entreposage, de tenir compte du volume plutôt que de la superficie.

Qu'est-ce que ce ruling implique pour vous ? Il est vrai que les rulings ne s'appliquent qu'au demandeur. D'un autre côté, une décision de la Commission de ruling peut être un argument convaincant dans d'autres cas. Il se peut donc qu'à l'avenir, le fisc et la commission de ruling acceptent plus souvent le critère du volume.

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