Location immobilière à partir du 1er janvier 2019

À partir du 1er janvier 2019, les contribuables pourront choisir de soumettre à la TVA les locations immobilières. En voici les principes pour rappel.

Le preneur et le loueur optent pour l'application de la TVA

Le preneur et le loueur choisissent ensemble de soumettre la location immobilière à la TVA. Le loueur utilise le bien pour les besoins de son activité économique (un assujetti à la TVA qui exerce une activité exemptée, comme un médecin, entre lui aussi en ligne de compte en tant que preneur).

Si les deux parties décident de soumettre la location à la TVA, ce choix s'applique pour toute la durée du bail. En cas de conclusion d'un nouveau bail ou de la prolongation d'un contrat existant, les parties décident à nouveau si elles désirent continuer à soumettre la location à la TVA.

1er octobre 2018 : date cruciale

Les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er janvier 2019. Mais le 1er octobre 2018 est une date cruciale. Il n'est en effet possible d'appliquer la TVA qu'aux constructions à l'état neuf et aux rénovations pour laquelle la TVA est devenue exigible à partir du 1er octobre 2018. Cela signifie en substance qu'aucune facture n'a été émise et/ou qu'aucun acompte n'a été payé avant cette date.

Aussi pour une fraction du bâtiment

Il est également possible de n'appliquer la TVA qu'à une fraction d'un bâtiment loué. Une fraction d'un bâtiment est une partie qui peut être exploitée de manière autonome sur le plan économique (par ex. loué ou utilisé) et directement accessible de l'extérieur.

Exception n° 1 : location de courte durée toujours avec TVA

Une location pour une période qui ne dépasse pas les six mois est une location de courte durée. Elle est en principe toujours soumise à la TVA. 

Fidèle à ses habitudes, la Belgique a toutefois prévu une exception à l'exception. Une location de courte durée n'est pas soumise à la TVA :

Lorsque le bien est utilisé à des fins de logement.

Lorsque le preneur est une personne physique qui utilise exclusivement le bien à des fins privées.

Lorsque le preneur est une ASBL.

Lorsque le bien est utilisé pour des activités sociales et culturelles.

Exception n° 2 : TVA obligatoire dans un certain nombre de cas

La location des biens suivants est toujours soumise à la TVA :

Emplacements pour véhicules.

Logements meublés dans les hôtels, motels, etc.

Emplacements pour le camping.

Machines fixées à demeure.

Coffres-forts.

Exception n° 3 : entreposage de biens

Des règles particulières sont d'application pour les bâtiments destinés à l'entreposage de biens :

Location d'entrepôts et d'emplacements d'entreposage soumise à la TVA, y compris pour les bâtiments existants : la règle selon laquelle il n'est possible d'appliquer la TVA qu'aux constructions à l'état neuf pour laquelle la TVA est devenue exigible à partir du 1er octobre 2018 n'est ici pas d'application. La location d'entrepôts avec TVA est donc plus facile.

À l'heure actuelle, la location d'espaces d'entreposage constitue déjà une exception à la location exonérée. Elle est donc déjà soumise à la TVA. À partir du 1er janvier 2019, cette exception ne sera encore appliquée que s'il n'est pas possible d'opter pour une location avec TVA, par exemple parce que le preneur est un particulier.

La règle des 10 %, qui stipule que seuls 10 % maximum de l'entrepôt peuvent être utilisés comme bureau pour la gestion des stocks, est abrogée.  Il suffit que plus de 50 % du bâtiment soit utilisé pour l'entreposage de biens pour qu'il soit question d'emplacement d'entreposage. Une nouvelle restriction est toutefois d'application : l'emplacement d'entreposage ne peut être utilisé à plus de 10 % comme espace de vente.

Nouvelles

La nouvelle limitation de la déduction des intérêts est un des éléments de la réforme de l'impôt des sociétés. Le Gouvernement a avancé l'entrée en vigueur des nouvelles règles, de sorte qu'elles sont déjà d'application en 2019.

L'avantage de toute nature pour les voitures de société est calculé à l'aide d'une formule. Un élément essentiel de la formule est l'émission de CO2 de référence. Plus la voiture dépasse l'émission de référence, plus l'avantage est élevé. Cette émission de référence est déterminée annuellement dans un arrêté royal. Les chiffres de cette année sont favorables au contribuable : l'avantage de toute nature diminue.

Les modifications apportées au régime de participation des travailleurs au capital des sociétés (loi du 22 mai 2001) datent du 1er janvier 2018. C'est à l'époque que la prime bénéficiaire pour les travailleurs a vu le jour (loi-programme du 25 décembre 2017). Depuis le 1er janvier 2019, les modalités de calcul ont été précisées et les employeurs peuvent exclure certaines catégories de travailleurs du bénéfice de cette prime.

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