Aspects juridiques et fiscaux de l'usufruit

L'usufruit est une construction juridique dotée d'une longue tradition. Aujourd'hui encore, il est souvent utilisé. Les constructions d'usufruit peuvent en effet être utilisées à des fins d'optimisation fiscale. La prudence est toutefois de mise. Toutes ces constructions ne sont en effet pas tolérées par le fisc.

Aspects juridiques de l'usufruit

L'usufruit suppose la présence de deux parties : l'usufruitier et le nu-propriétaire. L'usufruit est lié à la personne de l'usufruitier. L'usufruit s'éteint lors du décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire devient alors le plein propriétaire du bien. Il est donc toujours temporaire et peut tout au plus être conclu pour la vie de l'usufruitier.

L'usufruitier a le droit de jouir d'un bien immobilier comme s'il en était propriétaire. Autrement dit, il a la jouissance d'un bien appartenant à autrui. Par " jouissance ", il convient d'entendre que l'usufruitier peut utiliser le bien et en récolter les fruits naturels, industriels et civils. Les fruits naturels sont produits par la terre et par les animaux, tels les fruits, les récoltes, le lait, les oeufs et la laine. Les fruits industriels sont produits par une activité humaine. Les fruits civils, enfin, sont les loyers que l'usufruitier peut percevoir s'il loue le bien, par exemple.

L'usufruitier doit maintenir le bien en l'état et procéder aux éventuelles petites réparations.

Le nu-propriétaire ne peut gêner l'usufruitier dans sa jouissance du bien. Étant donné qu'il en est toujours propriétaire, il peut par contre encore disposer du bien. Cela signifie qu'il peut, par exemple, vendre le bien sans le consentement de l'usufruitier. Attention : il ne peut vendre que la nue-propriété. L'acquéreur de la nue-propriété devra donc respecter les droits de l'usufruitier.

Aspects fiscaux de l'usufruit

Il arrive souvent que des constructions dites d'usufruit soient mises sur pied. Dans une telle construction, un gérant acquiert la nue-propriété d'un bien immobilier, tandis que sa société en acquiert l'usufruit. Le financement du bien est ainsi supporté en grande partie par la société. Au terme de l'usufruit, le gérant peut ensuite acquérir la pleine propriété sans frais supplémentaires. Cela peut évidemment conduire à des abus, où la société acquiert l'usufruit pour une courte période, après quoi la pleine propriété revient assez rapidement au gérant au terme de l'usufruit. C'est le cas lorsqu'un gérant fait financer l'achat de son habitation privée en grande partie par sa société.

Le fisc est réticent à l'égard de telles constructions et s'efforce de les combattre par différents moyens :

avantage de toute nature : le fisc est d'avis que lorsque la société paie un prix trop élevé pour l'usufruit, elle accorde en fait un avantage de toute nature imposable au dirigeant d'entreprise. Si l'évaluation a été faite correctement, il ne peut être question d'un avantage. Le fisc doit en outre pouvoir prouver que l'avantage a été acquis en raison ou à l'occasion de l'activité professionnelle. Il peut également y avoir un avantage de toute nature lorsque l'usufruitier a fait ériger un bâtiment (p. ex. une habitation) sur un terrain qu'il possède en usufruit et qu'il a été prévu contractuellement que le bâtiment ira au nu-propriétaire du terrain (le dirigeant d'entreprise) au terme de l'usufruit ;

avantage anormal et bénévole : le fisc peut également argumenter que l'acquisition gratuite des bâtiments érigés au terme de l'usufruit constitue un avantage anormal et bénévole. Il s'agit d'une opération qui n'aurait pas lieu entre parties indépendantes ;

disposition anti-abus : le fisc peut également qualifier l'opération d'abus fiscal. Le contribuable devra alors prouver que la construction n'a pas été mise sur pied pour des raisons purement fiscales, mais qu'elle était motivée par des considérations d'ordre économique.

Bien que la mise sur pied d'une construction d'usufruit puisse donc être intéressante, il convient néanmoins de procéder avec prudence. Il est donc indiqué de prendre conseil auprès d'un professionnel avisé.

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