Onroerende verhuur vanaf 1 januari 2019

Vanaf 1 januari 2019 kunnen belastingplichtigen er voor kiezen om bij onroerende verhuur btw aan te rekenen. Wij brengen de principes nog even terug in herinnering.

Huurder en verhuurder kiezen voor toepassing btw

Huurder en verhuurder kiezen samen om de onroerende verhuur aan btw te onderwerpen. De verhuurder gebruikt het goed voor zijn economische activiteit (ook een btw-plichtige met een vrijgestelde activiteit, bv. een dokter komt als huurder in aanmerking).

Kiezen de twee partijen ervoor om hun verhuur te onderwerpen aan btw, dan geldt deze optie voor de gehele duur van de huurovereenkomst. Bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst of bij een verlenging van een bestaande overeenkomst, beslissen de partijen dan opnieuw of ze de verhuur aan btw willen blijven onderwerpen.

1 oktober 2018 is cruciale datum

De nieuwe regels treden in werking op 1 januari 2019. Maar 1 oktober 2018 is een cruciale datum. Btw toepassen kan immers alleen voor  nieuwe gebouwen of vernieuwbouw waarbij de btw opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018. Dat betekent in feite dat er voor die datum nog geen factuur is uitgereikt en/of nog geen voorschot is betaald.

Ook voor deel gebouw

Ook de verhuur met btw van een gedeelte van een gebouw is mogelijk. Een gedeelte van een gebouw is een gedeelte dat economisch zelfstandig geëxploiteerd kan worden (bv. verhuurd of gebruikt) en dat rechtstreeks van buitenaf toegankelijk is.

Uitzondering 1: kortdurende verhuur altijd met btw

Een verhuur voor een periode die niet meer dan zes maanden bedraagt, is een kortdurende verhuur. Hierop is in principe altijd btw verschuldigd. 

Het zou België niet zijn als er geen uitzondering op de uitzondering bestond. Een korte verhuur wordt niet verplicht aan btw onderworpen:

Wanneer het goed voor bewoning wordt gebruikt.

Wanneer de huurder een natuurlijke persoon is die het goed alleen privé gebruikt.

Als de huurder een vzw is.

Als het goed wordt gebruikt voor sociale en culturele activiteiten.

Uitzondering 2: altijd btw voor...

Er wordt altijd btw aangerekend op verhuur van ...

Parkeerruimte voor voertuigen.

Gemeubeld logies in hotels, motels, enz.

Kampeerplaatsen.

Blijvend geïnstalleerde machines.

Safeloketten.

Uitzondering 3: opslaan van goederen

Voor gebouwen bestemd voor het opslaan van goederen gelden bijzondere regels:

Verhuur van magazijnen en opslagruimtes met btw ook voor bestaande gebouwen: de regel dat alleen nieuwe gebouwen waarvoor de btw opeisbaar is geworden na 1 oktober 2018 in aanmerking komen, geldt hier niet. Verhuur van magazijnen met btw is dus makkelijker.

Vandaag is de verhuur van opslagruimtes al een uitzondering op de vrijgestelde verhuur. Dus ook nu al is er btw op verschuldigd. Die uitzondering wordt vanaf 1 januari 2019 alleen nog toegepast als de optie 'verhuur met btw' niet kan worden gekozen, bv. omdat de huurder een particulier is.

De 10 %-regel die bepaalt dat maximaal 10 % van het magazijn als  kantoor voor voorraadbeheer wordt gebruikt, wordt geschrapt.  Het volstaat dat het gebouw voor meer dan 50 % wordt gebruikt voor het opslaan van goederen om een opslagruimte te zijn. Er komt wel een nieuwe beperking: de opslagruimte wordt maximaal voor 10 % gebruikt als verkoopruimte.

Nieuws

Bij een inbreng, fusie of splitsing is het niet ongebruikelijk dat de partijen een bepaalde datum vastprikken voor de waardering van hun deal. Vervolgens worden nog diverse afspraken gemaakt en wordt het contract soms pas maanden later getekend. Hoe gaat de fiscus om met die terugwerkende kracht.

Eind 2020 verhoogde de wetgever het standaardtarief van de investeringsaftrek van 8% naar 25% voor de vaste activa die worden verkregen of tot stand gebracht tussen 12 maart 2020 en 31 december 2022. Daardoor ligt het standaardtarief hoger dan het ‘verhoogde tarief’. Welk tarief is toepasselijk voor investeringen die onder aanslagjaar 2023 vallen ?

Als de vennootschap een kost draagt die de bedrijfsleider ten goede komt, kán die uitgave volgens de bezoldigingstheorie beschouwd worden als een vergoeding voor het geleverde werk. Onder voorwaarden. Het Hof van Beroep van Antwerpen besliste onlangs dat een stijging van de omzet een goed argument is in die discussie.

Schrijf u in op onze nieuwsbrief