Usufruit successif et droit d'enregistrement

Achat d'un bien immobilier par trois parties (parents, enfants et société) avec usufruit successif. Cette technique s'accompagne de conséquences fiscales spécifiques.

En quoi consiste un usufruit ?

Un usufruitier a droit à la jouissance d'un bien. Il peut utiliser et gérer le bien et en récolter les " fruits " :

toute personne qui a l'usufruit d'actions peut en récolter les dividendes ;

toute personne qui a l'usufruit d'un bien immobilier peut en récolter les revenus locatifs.

L'usufruitier peut donc disposer du bien comme s'il en était propriétaire. Il a néanmoins l'obligation de maintenir le bien en l'état. À l'expiration de l'usufruit, il doit restituer le bien au nu-propriétaire dans l'état dans lequel il a reçu ce bien.

L'usufruit et la nue-propriété réunis forment la pleine propriété.

En quoi consiste un usufruit successif ?

Un usufruit peut prendre fin de deux manières :

la période préalablement convenue de l'usufruit (par exemple vingt ans) arrive à son terme ;

l'usufruitier décède ou, si l'usufruitier est une personne morale, l'usufruitier cesse d'exister (par exemple en cas de faillite).

L'usufruit retourne alors au nu-propriétaire, qui redevient le plein propriétaire.
Dans le cas d'un usufruit successif, un deuxième usufruitier est désigné au début de l'usufruit. Ce deuxième usufruitier succède à l'usufruitier initial, si celui-ci disparaît. Le nu-propriétaire ne devient donc pas encore plein propriétaire. Il doit pour cela attendre que l'usufruit successif prenne fin.

Si l'usufruitier successif décède avant l'expiration de l'usufruit initial :

l'usufruitier successif ne devient pas usufruitier effectif ;

le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l'expiration de l'usufruit initial.

Pourquoi opter pour un usufruit successif ?

La technique est surtout intéressante lors de l'achat d'un bien immobilier dans le cadre duquel trois parties interviennent :

une société qui devient l'usufruitier ;

les parents (actionnaires de la société) qui deviennent les usufruitiers successifs ;

les enfants qui deviennent les nus-propriétaires.

L'avantage de cette technique est qu'à l'expiration de l'usufruit de la société (par exemple la période prend fin ou la société est liquidée), les parents recueillent l'usufruit du bien immobilier. Ils disposent ainsi d'une poire pour la soif. Pour les enfants, c'est intéressant, parce qu'ils deviennent automatiquement pleins propriétaires au décès des parents.

Qu'en est-il des impôts ?

Le nu-propriétaire et l'usufruitier initial paient un droit d'enregistrement au moment de l'achat. L'usufruitier/société paie 10 % sur la valeur de l'usufruit, le nu-propriétaire/personne physique paie 7 % ou 10 % sur la valeur de la nue-propriété du bien immobilier.

Qu'en est-il de l'usufruitier successif ? Doit-il également payer un droit d'enregistrement ? Si c'est le cas, à quel moment ? Lors de l'achat ou seulement lorsqu'il acquiert effectivement la jouissance du bien, à savoir lorsque l'usufruit initial prend fin ?

Si l'usufruit successif est envisagé comme une condition suspensive, l'impôt n'est dû que si la condition se réalise, à savoir si l'usufruitier successif acquiert effectivement la jouissance du bien. Le droit d'enregistrement est alors calculé sur ce que l'usufruit vaut encore à ce moment-là. Si l'usufruitier successif décède avant l'expiration du premier usufruit, il ne paie pas d'impôts parce qu'il n'a jamais eu la jouissance du bien immobilier.

Si l'usufruit successif n'est pas envisagé comme une condition suspensive, l'usufruitier successif paie immédiatement un droit d'enregistrement, ce qui peut être désavantageux, car si l'usufruitier successif décède avant l'expiration de l'usufruit initial, il paie des impôts alors qu'il n'a jamais eu la jouissance du bien immobilier.

Selon l'administration fiscale flamande (Vlabel), les droits d'enregistrement sont dus au moment de l'achat et la base imposable est au maximum égale à la valeur de la pleine propriété.

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