Réforme des droits d’enregistrement flamands

Dans sa déclaration de septembre, le Gouvernement flamand a annoncé une nette diminution des droits d’enregistrement, du moins pour l’achat de la première habitation. Cette baisse de taux est toutefois compensée par une majoration des droits d’enregistrement dus dans d’autres situations.

Réduction de taux

À partir du 1er janvier 2022, si vous achetez une habitation propre en pleine propriété dans la Région flamande, vous ne devrez payer que 3 % (au lieu des 6 % actuellement en vigueur) de droits d’enregistrement. L’application de droits d’enregistrement sur la cession d’un bien immobilier relève de la compétence de la région dans laquelle il se situe. Par conséquent, les résidents d’autres régions ou même d’autres pays pouvant justifier qu’ils répondent aux conditions requises peuvent également bénéficier de ce taux réduit.

La première condition est qu’il doit s’agir de votre habitation propre et unique.
Si vous êtes déjà propriétaire d’une autre habitation ou d’un terrain à bâtir, vous ne pourrez bénéficier du taux réduit que si vous vous engagez à vendre cette autre habitation ou le terrain en question dans un certain délai à compter de l’établissement de l’acte notarié. Ce délai est fixé à deux ans. Si vous ne vous engagez pas à réaliser cette vente, vous serez redevable du taux normal. S’il s’avère par la suite que vous avez vendu les autres biens dans le délai imposé, l’application du taux réduit pourra encore être demandée.
Vous pourrez également bénéficier du taux réduit pour habitation propre et unique en cas d’expropriation, à condition toutefois de prouver que vous achetez une nouvelle habitation parce que l’autre a été ou sera expropriée.

Il doit en outre s’agir d’une habitation. En d’autres termes, le bien doit servir au logement d’une famille ou d’une personne. Les terrains à bâtir sont donc exclus.

Par ailleurs, vous devrez acheter l’habitation à votre nom propre. Par conséquent, l’achat via une société est également exclu. En revanche, la possession d’un bien immobilier via une société ne fait pas obstacle à l’application du taux réduit (à moins que le fisc ne puisse démontrer que vous avez mis en place une construction expressément à cette fin).

Enfin, vous devrez occuper l’habitation dans les trois ans qui suivent son acquisition.

Si vous avez demandé l’application du taux réduit et s’il s’avère par la suite que vous ne répondez pas aux conditions requises, vous serez bien sûr redevable des droits d’enregistrement normaux et d’une amende de 20 %.

Mieux encore

Si, au moment de l’achat de l’habitation, vous vous engagez à entreprendre une rénovation énergétique en profondeur, vous pourrez même bénéficier d’un taux d’1 % seulement. La Région flamande applique déjà un taux avantageux de 5 % en cas de rénovation énergétique.

Les conditions à remplir pour bénéficier du taux réduit sont les mêmes que précédemment : vous disposerez d’un délai de cinq ans pour obtenir un certificat de performance énergétique qualifiant et pour occuper l’habitation. Attention : ce taux d’1 % ne vaut que pour l’habitation propre et unique.

Signalons toutefois déjà un premier bémol concernant cette mesure : si vous achetez une habitation pour un prix inférieur à 200 000 euros (220 000 euros dans certaines villes), vous bénéficiez à l’heure actuelle, en plus du taux réduit pour habitation propre et unique, d’une réduction de 5 600 euros (ou de 4 800 euros si vous avez obtenu un taux réduit pour rénovation énergétique). À partir du 1er janvier 2022, ces réductions pour habitations modestes seront respectivement réduites à 2 800 euros et 960 euros tandis que les plafonds seront respectivement portés à 220 000 euros et 240 000 euros.

Augmentation de taux

Si vous n’occupez pas personnellement l’habitation propre et unique, vous serez redevable de droits d’enregistrement plus élevés. À partir du 1er janvier 2022, le taux passera en effet de 10 % à 12 %. La pression des investisseurs sur le marché de l’immobilier et plus particulièrement sur le marché du logement devrait ainsi diminuer. Ces derniers devront en effet payer 9 % de taxes de plus que les personnes souhaitant acheter le même bien au titre d’habitation propre et unique.

Même si les informations disponibles ne permettent pas de l’affirmer avec certitude, l’augmentation du taux qui leur est appliqué (12 % au lieu de 10 %) ne concernerait pas uniquement les habitations. En d’autres termes, les entreprises qui achètent non pas une habitation, mais un immeuble commercial ou logistique ou un immeuble de bureaux devront payer des taxes supplémentaires à hauteur de 2 %.

Portabilité

À l’heure actuelle, la Région flamande applique un système de portabilité pour les droits d’enregistrement. Si vous achetez une habitation et vous la vendez plus tard afin d’acquérir ou de faire construire une nouvelle habitation, vous pouvez déduire les droits d’enregistrement acquittés lors de la première acquisition de ceux dus pour le deuxième achat. Les droits d’enregistrement précédemment payés peuvent même être remboursés.
Plafond important : la portabilité des droits d’enregistrement est limitée à 13 000 euros.

Cet avantage disparaîtra toutefois en 2024. Vous pouvez donc y recourir jusqu’au 31 décembre 2023.

Le taux réduit de 3 % ou 1 % ne pourra plus être combiné avec la portabilité. Entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2023, vous devrez donc choisir entre, d’une part, un taux de 3 % (le cas échéant 1 %) sans portabilité et, d’autre part, un taux de 6 % (le cas échéant 5 %) avec possibilité de portabilité.

Les personnes devant payer des droits d’enregistrement à hauteur de 12 % (actuellement 10 %) pourront également bénéficier de la portabilité, du moins jusqu’au 31 décembre 2023. Ce droit disparaîtra dès le 1er janvier 2024.

Terrain à bâtir

Si vous achetez une habitation existante, vous ferez à coup sûr une économie. En revanche, l’acquisition d’un terrain à bâtir en vue d’y construire une habitation ou d’une nouvelle construction (avec application de la TVA) vous coûtera plus cher sous le nouveau régime. En effet, à partir du 1er janvier 2022, les droits d’enregistrement à payer sur les terrains à bâtir passeront également de 10 % à 12 %.

À partir du 1er janvier 2022

Les taux réduits seront d’application pour les cessions dont l’acte authentique est passé après le 1er janvier 2022.

Si vous envisagez d’acheter une première habitation, vous serez donc tenté(e) de reporter la signature de l’acte authentique à l’année prochaine. Notez toutefois que si un compromis a été signé, le contrat doit être enregistré dans les quatre mois. Et la modification d’un contrat de vente existant dans le but de reporter la passation de l’acte notarié à 2022 est considérée comme une infraction et peut être refusée, voire sanctionnée par le fisc.

En revanche, les taux majorés seront d’application pour les cessions dont le contrat de vente – compromis – est conclu à partir du 1er janvier 2022. Par conséquent, si vous voulez investir dans une seconde résidence, il est inutile de précipiter la passation de l’acte authentique. Si le compromis a été signé en 2021, le taux de 10 % sera encore d’application.

Nouvelles

Dès janvier 2022, la Centrale des bilans, organisme faisant partie de la Banque nationale de Belgique (BNB), procédera à des modifications qui pourront avoir un impact sur la manière dont vous déposez vos comptes annuels. Les dépôts sous format papier ne seront plus possibles et la procédure en ligne sera simplifiée.

Le 12 octobre 2021, la Commission des normes comptables (CNC) a publié un avis sur la procédure de sonnette d’alarme sous le Code des sociétés et des associations (CSA). L’application de la procédure de sonnette d’alarme dépend dans une large mesure des règles d’évaluation appliquées par l’organe d’administration. Les administrateurs qui appliquent correctement les règles échappent à la responsabilité particulière qu’ils pourraient encourir.

Les travailleurs qui se voient mettre une voiture de société à disposition par leur employeur sont imposés sur un avantage de toute nature. Cet avantage est basé sur la valeur catalogue du véhicule. La mise à disposition supplémentaire d’une carte de carburant par l’employeur est sans incidence sur cet avantage. Mais qu’en est-il si le travailleur « fait le plein » d’électricité aux frais de l’employeur ?

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