Réforme des droits denregistrement flamands
Dans sa déclaration de septembre, le Gouvernement flamand a annoncé une nette
diminution des droits denregistrement, du moins pour lachat de la première
habitation. Cette baisse de taux est toutefois compensée par une majoration des
droits denregistrement dus dans dautres situations.
Réduction de taux
À partir du 1er janvier 2022, si vous achetez une habitation propre en pleine
propriété dans la Région flamande, vous ne devrez payer que 3 % (au lieu des 6 %
actuellement en vigueur) de droits denregistrement. Lapplication de droits
denregistrement sur la cession dun bien immobilier relève de la compétence de
la région dans laquelle il se situe. Par conséquent, les résidents dautres
régions ou même dautres pays pouvant justifier quils répondent aux conditions
requises peuvent également bénéficier de ce taux réduit.
La première condition est quil doit sagir de votre habitation propre et
unique.
Si vous êtes déjà propriétaire dune autre habitation ou dun terrain
à bâtir, vous ne pourrez bénéficier du taux réduit que si vous vous engagez à
vendre cette autre habitation ou le terrain en question dans un certain délai à
compter de létablissement de lacte notarié. Ce délai est fixé à deux ans. Si
vous ne vous engagez pas à réaliser cette vente, vous serez redevable du taux
normal. Sil savère par la suite que vous avez vendu les autres biens dans le
délai imposé, lapplication du taux réduit pourra encore être demandée.
Vous
pourrez également bénéficier du taux réduit pour habitation propre et unique en
cas dexpropriation, à condition toutefois de prouver que vous achetez une
nouvelle habitation parce que lautre a été ou sera expropriée.
Il doit en outre sagir dune habitation. En dautres termes, le bien doit
servir au logement dune famille ou dune personne. Les terrains à bâtir sont
donc exclus.
Par ailleurs, vous devrez acheter lhabitation à votre nom propre. Par
conséquent, lachat via une société est également exclu. En revanche, la
possession dun bien immobilier via une société ne fait pas obstacle à
lapplication du taux réduit (à moins que le fisc ne puisse démontrer que vous
avez mis en place une construction expressément à cette fin).
Enfin, vous devrez occuper lhabitation dans les trois ans qui suivent son
acquisition.
Si vous avez demandé lapplication du taux réduit et sil savère par la suite
que vous ne répondez pas aux conditions requises, vous serez bien sûr redevable
des droits denregistrement normaux et dune amende de 20 %.
Mieux encore
Si, au moment de lachat de lhabitation, vous vous engagez à entreprendre une
rénovation énergétique en profondeur, vous pourrez même bénéficier dun taux d1
% seulement. La Région flamande applique déjà un taux avantageux de 5 % en cas
de rénovation énergétique.
Les conditions à remplir pour bénéficier du taux réduit sont les mêmes que
précédemment : vous disposerez dun délai de cinq ans pour obtenir un certificat
de performance énergétique qualifiant et pour occuper lhabitation. Attention :
ce taux d1 % ne vaut que pour lhabitation propre et unique.
Signalons toutefois déjà un premier bémol concernant cette mesure : si vous
achetez une habitation pour un prix inférieur à 200 000 euros (220 000 euros
dans certaines villes), vous bénéficiez à lheure actuelle, en plus du taux
réduit pour habitation propre et unique, dune réduction de 5 600 euros (ou de 4
800 euros si vous avez obtenu un taux réduit pour rénovation énergétique). À
partir du 1er janvier 2022, ces réductions pour habitations modestes seront
respectivement réduites à 2 800 euros et 960 euros tandis que les plafonds
seront respectivement portés à 220 000 euros et 240 000 euros.
Augmentation de taux
Si vous noccupez pas personnellement lhabitation propre et unique, vous serez
redevable de droits denregistrement plus élevés. À partir du 1er janvier 2022,
le taux passera en effet de 10 % à 12 %. La pression des investisseurs sur le
marché de limmobilier et plus particulièrement sur le marché du logement
devrait ainsi diminuer. Ces derniers devront en effet payer 9 % de taxes de plus
que les personnes souhaitant acheter le même bien au titre dhabitation propre
et unique.
Même si les informations disponibles ne permettent pas de laffirmer avec
certitude, laugmentation du taux qui leur est appliqué (12 % au lieu de 10 %)
ne concernerait pas uniquement les habitations. En dautres termes, les
entreprises qui achètent non pas une habitation, mais un immeuble commercial ou
logistique ou un immeuble de bureaux devront payer des taxes supplémentaires à
hauteur de 2 %.
Portabilité
À lheure actuelle, la Région flamande applique un système de portabilité pour
les droits denregistrement. Si vous achetez une habitation et vous la vendez
plus tard afin dacquérir ou de faire construire une nouvelle habitation, vous
pouvez déduire les droits denregistrement acquittés lors de la première
acquisition de ceux dus pour le deuxième achat. Les droits denregistrement
précédemment payés peuvent même être remboursés.
Plafond important : la
portabilité des droits denregistrement est limitée à 13 000 euros.
Cet avantage disparaîtra toutefois en 2024. Vous pouvez donc y recourir jusquau
31 décembre 2023.
Le taux réduit de 3 % ou 1 % ne pourra plus être combiné avec la portabilité.
Entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2023, vous devrez donc choisir
entre, dune part, un taux de 3 % (le cas échéant 1 %) sans portabilité et,
dautre part, un taux de 6 % (le cas échéant 5 %) avec possibilité de
portabilité.
Les personnes devant payer des droits denregistrement à hauteur de 12 %
(actuellement 10 %) pourront également bénéficier de la portabilité, du moins
jusquau 31 décembre 2023. Ce droit disparaîtra dès le 1er janvier 2024.
Terrain à bâtir
Si vous achetez une habitation existante, vous ferez à coup sûr une économie. En
revanche, lacquisition dun terrain à bâtir en vue dy construire une
habitation ou dune nouvelle construction (avec application de la TVA) vous
coûtera plus cher sous le nouveau régime. En effet, à partir du 1er janvier
2022, les droits denregistrement à payer sur les terrains à bâtir passeront
également de 10 % à 12 %.
À partir du 1er janvier 2022
Les taux réduits seront dapplication pour les cessions dont lacte authentique
est passé après le 1er janvier 2022.
Si vous envisagez dacheter une première habitation, vous serez donc tenté(e) de
reporter la signature de lacte authentique à lannée prochaine. Notez toutefois
que si un compromis a été signé, le contrat doit être enregistré dans les quatre
mois. Et la modification dun contrat de vente existant dans le but de reporter
la passation de lacte notarié à 2022 est considérée comme une infraction et
peut être refusée, voire sanctionnée par le fisc.
En revanche, les taux majorés seront dapplication pour les cessions dont le
contrat de vente compromis est conclu à partir du 1er janvier 2022. Par
conséquent, si vous voulez investir dans une seconde résidence, il est inutile
de précipiter la passation de lacte authentique. Si le compromis a été signé en
2021, le taux de 10 % sera encore dapplication.