Renonciation au paiement du loyer par suite de la pandémie de Covid-19 - Traitement comptable

La Commission des Normes Comptables (CNC) a récemment publié un projet d'avis sur le traitement comptable d'une renonciation au paiement du loyer commercial. Selon la CNC, la " perte " de revenus locatifs dans le chef du bailleur doit être comptabilisée en une fois et ne doit pas être répartie sur la durée du bail commercial.

Renonciation au paiement versus avantage

Vous pourriez considérer la renonciation au paiement du loyer comme un avantage attribué par le bailleur au locataire. La CNC avait précédemment déjà rendu un avis sur les avantages attribués lors de la conclusion d'un contrat de location. Selon cet avis (qui traite spécifiquement des avantages attribués au locataire lors de la conclusion d'un contrat de location), le bailleur doit prendre le coût que représente cet avantage en résultat linéairement comme une diminution des revenus locatifs.

Imaginons que vous conveniez avec un locataire que vous renoncez au paiement de trois mois de loyer s'il renouvelle le bail commercial. Dans ce cas, vous devez en tant que bailleur répartir le montant de la renonciation au paiement du loyer sur toute la durée du contrat. En principe, vous devez le répartir linéairement, mais vous pouvez opter pour une autre répartition si cela vous paraît plus approprié (par exemple pour une répartition dégressive, parce que l'importance de l'avantage disparaît au fur et à mesure de l'avancement du contrat).

Un même raisonnement s'applique dans le chef du locataire qui doit prendre l'avantage en résultat linéairement comme une diminution des coûts locatifs.

La renonciation au paiement du loyer dans le cadre de la crise du coronavirus n'est pas un avantage

Dans son projet d'avis, la CNC prend toutefois clairement une autre voie. Elle considère - non sans raison - que la renonciation au paiement du loyer ne peut être assimilée à une réduction dans le cadre d'une négociation commerciale. Selon la CNC, la renonciation au paiement du loyer dans le cadre de la crise du coronavirus est plutôt une nécessité impérieuse due à un manque de liquidités dans le chef du locataire.

La CNC cite l'exemple de la renonciation au paiement du loyer parce que le bien loué (immobilier ou mobilier) ne peut être utilisé en raison du confinement. Il convient de faire remarquer à cet égard que, sauf dispositions contractuelles particulières, une telle renonciation au paiement du loyer n'est pas contraignante. La jurisprudence sur cette question est généralement - à quelques exceptions près - favorable au bailleur.

D'un autre côté, il est presque toujours préférable pour les parties concernées de conclure des accords en la matière. Les Gouvernements bruxellois et flamand soutiennent par ailleurs tous deux ce type d'accords via le prêt au bail commercial. Si le locataire et le bailleur conviennent que ce dernier renonce au paiement d'un mois de loyer ou plus, le locataire peut emprunter à l'État une somme d'argent correspondant à plusieurs mois de loyer et qui est versée directement au bailleur. Le bailleur a ainsi la certitude de recevoir le paiement du loyer, tandis que le locataire peut répartir le loyer des mois concernés sur une période de deux ans.

Pas de répartition nécessaire

La Commission conclut que tant le bailleur que le locataire ne doivent pas répartir le coût ou l'avantage que représente la renonciation au paiement du loyer dans le temps, respectivement en charge ou en produit. La renonciation au paiement du loyer constitue en effet une situation de force majeure liée à la pandémie.
Si, par exemple, le bailleur renonce au paiement de trois mois de loyer, le bailleur ne devra comptabiliser que neuf mois de loyer à titre de produit pour l'exercice concerné. De la même manière, le locataire ne comptabilisera une charge qu'à concurrence de neuf mois de loyer.

Leasing

Dans le projet d'avis, la Commission s'intéresse également au traitement comptable dans le cadre d'un leasing opérationnel. Dans ce cadre, l'actif concerné est maintenu au bilan du bailleur.
Le contrat peut être prolongé de la même durée que celle de la renonciation.
Le bailleur et le preneur ne devront pas non plus répartir la réduction de loyer dans le temps, respectivement en tant que produit ou charge.

Dans le cadre d'un leasing financier, l'actif se trouve au bilan du preneur. Dans ce cas, la dette est de facto déjà comptabilisée de manière séparée de l'actif concerné. L'actif est amorti par le preneur.
Le non-paiement du loyer portera la plupart du temps uniquement sur le montant en principal. Il s'agira, le cas échéant, d'adapter les montants à comptabiliser en dettes à plus d'un an et en dettes à un an au plus.

Le projet d'avis est surtout une bonne nouvelle pour les bailleurs qui ne doivent ainsi pas comptabiliser un bénéfice qui n'existe pas vraiment. La CNC conseille en outre de respecter le principe de prudence : si la créance (sur le locataire/preneur) devient incertaine, il faut également l'exprimer dans la comptabilité.

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