Nieuwe wet op mede-eigendom heeft belangrijke gevolgen voor uw appartement

Nieuwe wet op mede-eigendom heeft belangrijke gevolgen voor uw appartement

Woont u in een appartement ? Op 1 september jl. is de nieuwe wet op mede-eigendom of appartementswet in werking getreden. Die wet geldt voor alle mede-eigenaars in België, ongeacht het type vastgoed of bewoning ! Naar schatting 1.200.000 eigendommen vallen onder de toepassing van de nieuwe wet. U vindt hier de krachtlijnen van deze belangrijke wet.

Rol syndicus

De nieuwe wet op mede-eigendom legt de syndicus verschillende nieuwe verplichtingen op.
Zijn mandaat stopt na drie jaar (vroeger vijf jaar) en wordt opgenomen in een schriftelijke overeenkomst. Zijn mandaat kan wel worden hernieuwd. De algemene vergadering beslist daarover (dus geen stilzwijgende verlenging meer).
De syndicus, ook de vrijwillige, moet een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. En voor alle overeenkomsten die worden afgesloten met zijn familie vraagt hij voorafgaandelijk toestemming aan de algemene vergadering om belangenconflicten te vermijden.
Hij heeft een jaar de tijd (tot 1 september 2011) om een aangepaste versie van de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement te laten goedkeuren door de algemene vergadering.

Boekhouding

De syndicus beheert onder meer het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars. Hij plaatst het op verschillende rekeningen, waaronder een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en één voor het reservekapitaal. Alle rekeningen staan op naam van de vereniging van mede-eigenaars.
Telt jullie gebouw 20 eigendommen of meer, dan moet de syndicus een dubbele boekhouding voeren. Een mede-eigendom van minder dan 20 kavels (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegeteld) mag een vereenvoudigde boekhouding voeren.
Hij moet ook een begrotingsraming voorbereiden die hij jaarlijks voorlegt aan de vereniging.

Algemene vergadering

Nogal wat regels uit het vennootschapsrecht past men toe op de algemene vergadering (AV). Elk jaar moeten de mede-eigenaars minstens één AV houden binnen een vaste periode. Ook wanneer er dringend in het belang van de mede-eigendom moet worden beslist, komt er een AV. Die vergadering wordt voortaan voorgezeten door een mede-eigenaar.
De regel dat één of meer mede-eigenaars die ten minste 1/5e van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten de AV kunnen bijeenroepen, blijft bestaan. Maar, die vraag moet voortaan met een aangetekende brief aan de syndicus worden gericht. Geeft die binnen 30 dagen geen gevolg aan die vraag, dan kunnen de mede-eigenaars zelf de AV bijeenroepen.
Alle mede-eigenaars hebben nu ook de mogelijkheid om punten op de agenda te plaatsen.
Om rechtsgeldig te beraadslagen, moet aan het begin van de vergadering in principe meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn. En zij moeten ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Nieuw is bovendien dat er nu ook van een rechtsgeldige beraadslaging sprake is, als de bij het begin van de vergadering aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, ongeacht met hoeveel ze aanwezig zijn, samen meer dan 3/4e van de aandelen in de gemeenschappelijke delen hebben.
Wanneer geen van die twee quorums wordt bereikt, komt er een tweede vergadering. En dan is het aantal aanwezige leden en hun aandelen in de mede-eigendom van geen belang meer.
Beslissingen worden in principe genomen bij volstrekte meerderheid. Die meerderheid wordt berekend bij de stemming. Onthoudingen, blanco- en ongeldige stemmen worden niet beschouwd als uitgebrachte stemmen. In sommige gevallen is een gekwalificeerde meerderheid nodig. Die gevallen worden verder uitgebreid.
Ook de volmachtregeling is aangepast. In principe mag niemand meer dan drie volmachten aanvaarden (of maximum 10% van de stemrechten).

Raad van mede-eigendom vervangt raad van beheer

Elke mede-eigendom van 20 kavels of meer (garages en parkeerplaatsen niet meegeteld) is verplicht een raad van mede-eigendom op te richten. Die raad controleert de syndicus. Vroeger stond hij de syndicus ook bij, maar beide opdrachten bleken in de praktijk niet met elkaar te verzoenen. De raad kan ook andere opdrachten krijgen van de AV.

Deelverenigingen

Nieuw is ook de vorming van deelverenigingen bij grotere verenigingen met twintig kavels of meer (bv. bij een groep van gebouwen met aparte ingangen, kan dit per gebouw). Voor elke deelvereniging stelt men dan een basisakte en een reglement van mede-eigendom op. Zij kunnen aparte vergaderingen organiseren.

Aankoop en verkoop

Wanneer u een appartement koopt, is het niet evident om tijdig financiële en juridische informatie te bekomen. Die inlichtingen (zoals bedrag van werk- en reservekapitaal, toekomstige verplichtingen, lopende procedures, enz.) moeten voortaan worden meegedeeld bij het ondertekenen van het compromis. Vroeger gebeurde dit bij het verlijden van de akte voor de notaris.