Nieuwe wet op mede-eigendom: tijd tot 1 september 2013 om statuten aan te passen

Nieuwe wet op mede-eigendom: tijd tot 1 september 2013 om statuten aan te passen

Op 1 september 2010 is de nieuwe wet op mede-eigendom of appartementswet in werking getreden. Die wet maakt de regels voor eigenaars, huurders en al dan niet professionele syndici moderner en transparanter. De syndicus krijgt nu extra tijd om de aangepaste versie van de statuten aan de algemene vergadering voor te leggen.

De nieuwe wet op mede-eigendom of appartementswet (wet van 2 juni 2010, BS 28 juni 2010) geldt voor alle mede-eigenaars in België, ongeacht het type vastgoed of bewoning. Naar schatting 1.200.000 eigendommen vallen onder de toepassing van de wet. We zetten de nieuwigheden nog eens op een rij.

Algemene vergadering

Heel wat regels uit het vennootschapsrecht past men toe op de algemene vergadering (AV).
Elk jaar moeten de mede-eigenaars minstens één AV houden binnen een vaste periode (bv. altijd tussen 1 en 15 mei), en wanneer er dringend in het belang van de mede-eigendom moet worden beslist.
Die vergadering wordt voortaan voorgezeten door een mede-eigenaar (en niet langer door de syndicus).
De regel dat één of meer mede-eigenaars met ten minste 1/5e van de aandelen in de gemeenschappelijke delen, de AV kunnen bijeenroepen, blijft bestaan. Maar, die vraag moet nu aangetekend aan de syndicus worden gericht. Geeft die binnen 30 dagen geen gevolg aan die vraag, dan kunnen de mede-eigenaars zelf de AV bijeenroepen.
Alle mede-eigenaars kunnen nu ook punten op de agenda plaatsen.
Om rechtsgeldig te beraadslagen, moet aan het begin van de vergadering in principe meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn. En zij moeten ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Nieuw is dat er nu ook rechtsgeldig kan worden beslist, als de bij het begin van de vergadering aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, ongeacht met hoeveel ze aanwezig zijn, samen meer dan 3/4e van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Wanneer geen van die twee quorums wordt bereikt, komt er een tweede vergadering. En dan is het aantal aanwezige leden en hun aandelen in de mede-eigendom van geen belang meer.
Beslissingen worden in principe genomen bij volstrekte meerderheid. Die meerderheid wordt berekend bij de stemming. Onthoudingen, blanco- en ongeldige stemmen worden niet beschouwd als uitgebrachte stemmen. In sommige gevallen is een gekwalificeerde meerderheid nodig. Die gevallen worden verder uitgebreid.
De volmachtregeling is aangepast. In principe mag niemand meer dan drie volmachten aanvaarden (of maximum 10% van de stemrechten).

Syndicus

Het mandaat van de syndicus stopt na drie jaar (vroeger vijf jaar) en wordt opgenomen in een schriftelijke overeenkomst. Zijn mandaat kan wel worden hernieuwd. De algemene vergadering beslist daarover (dus geen stilzwijgende verlenging meer).

Nieuwe organen

Bij grotere verenigingen met twintig kavels of meer is de vorming van “deelverenigingen” mogelijk (bv. bij een groep van gebouwen met aparte ingangen kan dit per gebouw). Voor elke deelvereniging stelt men dan een basisakte en een reglement van mede-eigendom op. Zij kunnen aparte vergaderingen organiseren.

Elke mede-eigendom van 20 kavels of meer (garages en parkeerplaatsen niet meegeteld) is verplicht een “raad van mede-eigendom” op te richten. Die raad vervangt de raad van beheer en controleert de syndicus. De raad kan ook andere opdrachten krijgen van de AV.

Elke mede-eigendom moet jaarlijks een “commissaris van de rekeningen” aanduiden, die al dan niet mede-eigenaar is. Hij zal toezicht houden op de rekeningen en de boekhouding van de syndicus.

Belangrijke gevolgen op verzekeringsvlak

De syndicus, ook de vrijwillige, moet een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten die de uitoefening van zijn taak dekt. Elke syndicus moet dus zijn contractuele en extra-contractuele aansprakelijkheid verzekeren. Een interne syndicus (mede-eigenaar) moet deze verzekering afsluiten op kosten van de vereniging van mede-eigenaars.

13 september 2013

De syndicus had een jaar de tijd (tot 1 september 2011) om een aangepaste versie van de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement te laten goedkeuren door de algemene vergadering. Maar omdat heel wat syndici, en vooral diegenen die instaan voor veel gebouwen, de nieuwe documenten niet binnen het jaar kunnen aanpassen, is die termijn aangepast. Dit betekent dat de syndicus nu tegen 1 september 2013 klaar moet zijn (wet van 13 augustus 2011, BS 28 augustus 2011).

Nieuws

De belastingadministratie heeft eind februari via een circulaire haar standpunt bekendgemaakt over de fiscale gevolgen van thuiswerk. De aanleiding is de COVID-19-crisis, maar het nieuwe standpunt staat verder los van de pandemie: ze geldt voor alle situaties van thuiswerk sinds 1 maart 2021.

Na twee Europese veroordelingen heeft België het belastingstelsel voor buitenlandse onroerende goederen aangepast. U krijgt tot eind 2021 om via een bijzondere aangifte de waarde van het inkomen van die buitenlandse onroerende goederen te bepalen. Daarna moet u er – misschien – belastingen op betalen.

We kunnen een uitgiftepremie het best definiëren als het verschil tussen het kapitaal vertegenwoordigd door nieuwe aandelen, en de prijs die u voor die aandelen moet betalen. Maar hoe moet dat als de vennootschap geen maatschappelijk kapitaal heeft?

Schrijf u in op onze nieuwsbrief