De revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen voor 2019

Voor ondernemers is de revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen (kortweg KI) relevant in twee specifieke situaties: als een particulier een woning verhuurt aan een onderneming en als een bedrijfsleider een woning verhuurt aan zijn eigen onderneming.

Revaloriseren versus indexeren

Het KI van gebouwen is de geschatte jaarlijkse huurprijs ervan. “In den beginne” (jaren '60 en volgende) was die schatting het bedrag waarop inkomstenbelastingen verschuldigd waren. De belastingberekening is sindsdien wel wat geëvolueerd, maar de schatting wordt nog steeds gebaseerd op normen en prijzen anno 1975. Om die schatting toch nog een beetje actueel te houden, voerde de wetgever in het midden van de jaren '80 een soort indexatie in: de revalorisatiecoëfficiënt en voor dit jaar bedraagt die coëfficiënt 4,57.

Verwar revalorisatie niet met indexatie. Het basisidee is hetzelfde maar indexatie wordt gebruikt in de onroerende voorheffing en de personenbelasting terwijl we de revalorisatiecoëfficiënt enkel nodig hebben in de twee hierna genoemde gevallen.

Gebruikt uw huurder het gebouw voor beroepsdoeleinden?

Wie een gebouw verhuurt aan een particulier betaalt belastingen op het geïndexeerde (!) KI van dat gebouw. Verhuurt u echter aan een onderneming of vzw, of aan een natuurlijk persoon die het gebouw gebruikt voor beroepsdoeleinden, dan betaalt u belastingen op de netto-huurprijs. Dat netto verkrijgt u door van de huurprijs een kostenforfait af te trekken van 40% van die huur.
Maar op dat kostenforfait staat wel een maximum, nl. 2/3de van het gerevaloriseerd KI.

Voorbeeld: de huurprijs van een gebouw is 10.000 euro op jaarbasis. U mag daar dan 4.000 euro kosten van aftrekken en de netto-huur is gelijk aan 6.000 euro. Stel dat het gebouw een KI heeft van 1.000 euro, dan mag die kostenforfait niet meer bedragen dan 2/3de van 1.000 euro x 4,57 en dat is 3.046,67 euro. Het belastbaar bedrag is dus 6.953,33 euro in plaats van 6.000 euro. Zou het KI van de woning 1.500 euro bedragen, dan is 40% lager dan het maximum en wordt u belast op 6.000 euro.

Verhuurt u aan uw eigen onderneming?

De tweede situatie waarin we de revalorisatiecoëfficiënt gebruiken, is dat van de bedrijfsleider die een onroerend goed verhuurt aan de onderneming waarin hij bedrijfsleider is. Het gaat om een maatregel die bedoeld was om misbruiken tegen te gaan: vooral dankzij de kostenforfait van 40% (zie hierboven) was het vaak interessanter om huur te ontvangen dan loon.
De huur die de bedrijfsleider ontvangt van zijn onderneming wordt door die antimisbruikbepaling omgezet in beroepsinkomsten. Dat zal gebeuren als en in de mate dat de huurprijs hoger is dan 5/3de van het gerevaloriseerde KI.

Voorbeeld: stel dat de bedrijfsleider 10.000 euro ontvangt voor een woning met een KI van 1.000 euro: de herkwalificatie van huur naar beroepsinkomen geldt voor het deel van de huur dat hoger is dan 5/3de van 1.000 euro x 4,57 = 7.616,67 euro.
De bedrijfsleider ontvangt dus 7.616,67 euro huur (waarvan hij /zij dan nog 40% kosten mag aftrekken) en 2.383,33 euro beroepsinkomsten dat bij de andere beroepsinkomsten moet gevoegd worden.