De waarde van een onroerend goed in een nalatenschap

In het Vlaamse gewest hebben de erfgenamen 4 maanden tijd om een aangifte nalatenschap in te dienen. Dat lijkt meer dan het is. Eén van de struikelblokken is de waardebepaling van de erfenis en dan meer in het bijzonder van de onroerende goederen. Vlabel kan u helpen maar dat heeft consequenties.

Het onroerend goed in de nalatenschap

Als de overledene (blote of volle) eigenaar was van een onroerend goed, dan moet de waarde van het onroerend goed in de aangifte voor de erfbelasting opgenomen worden. De belastingadministratie (in het Vlaamse Gewest bekend onder de naam Vlabel) weet welke onroerende goederen u in eigendom heeft, maar de waardebepaling laat ze over aan de erfgenamen.

U moet dus schatten wat de “verkoopwaarde” was van het onroerend goed op de dag van het overlijden. De verkoopwaarde is de normale nettoprijs die u als verkoper zou ontvangen als u het goed onder normale omstandigheden verkoopt (op de datum van het overlijden). Dat is niet noodzakelijk de prijs bij een openbare verkoop.

Tekortschatting

U zal in een eerste reactie geneigd zijn om die waarde zo laag mogelijk te houden: immers hoe hoger de waarde, hoe hoger de erfbelasting. Maar een onderschatting van die waarde (Vlabel spreekt dan van een tekortschatting) kan een boete tot gevolg hebben.
Als u er 10% naast zit, dan is er geen boete. U moet dan uiteraard wel erfbelasting betalen op het hogere bedrag maar u krijgt geen belastingverhoging.

Bedraagt het tekort 10% van het aangegeven bedrag maar niet meer dan 25%, dan is een boete verschuldigd van 5% van de aanvullende rechten. De belastingverhoging loopt geleidelijk op naarmate uw schatting meer afwijkt van die van Vlabel. Zit u er 100% naast of meer, dan betaalt u naast de aanvullende rechten een boete van 20%.

Bijvoorbeeld: u erft als enig kind een woning van de langstlevende ouder en u schatte die woning op 100.000 euro maar Vlabel schat ze op 200.000 euro.
Als er geen enkel ander goed in die nalatenschap zou zitten, dan zou u (in 2019) 5.293,14 euro erfbelasting moeten betalen (we hebben daarbij toepassing gemaakt van het forfait van de schulden en de begrafeniskosten). Op 200.000 euro bedraagt de erfbelasting 14.293,14 euro. Op die 9.000 euro extra betaalt u vervolgens nog een boete.

Opties in het Vlaams Gewest

Er zijn in het Vlaamse Gewest meerdere opties om de waarde te schatten.
De eerste mogelijkheid is de eenvoudigste: u doet het zelf. U kijkt dan best naar wat er bij u in de buurt gevraagd (en betaald) wordt voor gelijkaardige panden. Relevante aspecten zijn de omvang (van grond of gebouw), de ligging, de afwerking en de staat van onderhoud.
Staat er in uw gemeente een woning te koop die ongeveer dezelfde omvang heeft maar minder goed onderhouden is, dan kan u de vraagprijs van het andere pand gebruiken als startpunt.
Er bestaan ook websites waar u al dan niet tegen betaling een schatting kan laten maken van uw pand.
Noteer dat u 4 maanden heeft om uw aangifte in te dienen: als u de woning onmiddellijk kan verkopen (op een normale wijze, bv. via een vastgoedmakelaar), dan zal de belastingadministratie wellicht ook niet verder zoeken: de effectieve verkoopprijs is dan de best mogelijke schatting.

Een tweede manier om een verkoopwaarde te bepalen, is beroep doen op een expert. U vraagt bijvoorbeeld een vastgoedmakelaar de waarde te schatten en daar een verslag van te maken. De kosten zijn dan voor u maar u heeft dan ongetwijfeld een goed onderbouwd dossier om in geval van discussie, uw schatting te rechtvaardigen. Is de schatting naar uw aanvoelen toch een beetje aan de hoge kant, dan hoeft u die vastgoedmakelaar ook niet te volgen.

De derde mogelijkheid is dat u niet zomaar een expert vraagt, maar een erkende schatter-expert. Vlabel heeft afspraken gemaakt met erkende schatters-experten. De lijst is beschikbaar op de website van Vlabel. Er zijn enkele voorwaarden die nageleefd moeten worden maar als u de schatting van die erkende expert gebruikt, dan zal Vlabel die schatting aanvaarden. Weerom zijn de kosten van die schatting voor u en u heeft opnieuw de mogelijkheid om de schatting dan toch maar niet te gebruiken als u dat een beter idee vindt.

De laatste optie is de schatting door Vlabel zelf. U kan Vlabel dus vragen om de schatting te doen. Dat is kosteloos maar de schatting is definitief... voor Vlabel maar in principe ook voor u. U kan, nadat de aanslag werd gevestigd nog wel een bezwaar indienen maar de kans dat u daar een herschatting krijgt, is eerder klein.
Deze laatste optie bestaat nog maar sinds 1 april 2019 en moet wellicht nog wat ingeburgerd geraken. De aanvraag moet gebeuren via de website van Vlabel. Het is belangrijk te noteren dat deze keuze de aangiftetermijn niet verlengt. Twee dagen voor het einde van de aangiftetermijn een schatting vragen zal u dus niet verder helpen.

De andere gewesten

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waals Gewest kent men deze opties niet. Erfgenamen kunnen de verkoopwaarde ook wel voorafgaand laten schatten maar die schatting is steeds op kosten van de erfgenamen en de schatting (door één of meerdere deskundigen) is bindend, zowel voor de administratie als voor de belastingplichtige. Het is niet mogelijk om nog in beroep te gaan tegen die beslissing.

Zou u kort na de aangifte de woning verkopen en daar heel wat meer of heel wat minder ontvangen dan wat de expert schatte, dan moeten zowel de administratie als u de bluts met de buil nemen. De verkoopwaarde van de deskundige blijft gelden.

De websites

Vlabel heeft een uitgebreide website (https://www.belastingen.vlaanderen.be/erfbelasting ) waar u algemene informatie vindt maar ook heel wat formulieren (zoals een standaard aangifteformulier, de aanvraag voor een bindende schatting) en links naar andere relevante documenten (bijvoorbeeld de lijst met erkende schatters-experten).

Het Brusselse gewest heeft ook een belastingwebsite (https://fiscaliteit.brussels/) maar voorlopig is deze beperkt tot onroerende voorheffing.

Het Waalse gewest heeft nog geen website maar vanaf 1 januari 2020 nemen zij de administratie van de gewestbelastingen (zoals onroerende voorheffing, successierechten en registratierechten) voor eigen rekening en dan zal een eigen website wellicht niet lang op zich laten wachten.

Nieuws

Tot 31 december 2020 zijn receptiekosten in de inkomstenbelastingen 100% aftrekbaar. De maatregel moet de evenementensector ondersteunen. De vraag is natuurlijk of de strikte regels inzake evenementen het überhaupt mogelijk maken om dergelijke evenementen te organiseren.

In 2015 voerde de wetgever een nieuwe belastingvermindering in: de tax shelter voor starters. Wat later volgde een gelijkaardige tax shelter voor groeibedrijven en recent kwam er nog een corona tax shelter. Het gemeenschappelijk doel is om sommen die nu onproductief op spaarboekjes staan, over te brengen naar meer risicodragende investeringen.

De regeringen van ons land gebruiken meerdere technieken om de relance van de economie in het post-corona tijdperk te bewerkstelligen. Een belastingverlaging voor wie doorgaat met investeren is er één van.

Schrijf u in op onze nieuwsbrief