Revenu cadastral : précisions sur une notion fiscale clé

Pour comprendre le traitement fiscal des biens immeubles, il faut d'abord bien comprendre ce qu'est le revenu cadastral. Le RC est en effet pris en compte non seulement pour la détermination des revenus immobiliers et du précompte immobilier mais aussi, par exemple, pour l'application du droit de vente réduit lors de la vente d'un bien immeuble. Voici quelques précisions concernant cette notion.

Le revenu cadastral : la valeur locative fictive moyenne

Le Revenu Cadastral ou RC représente la valeur locative (fictive) moyenne d'un bien immeuble. Il s'agit du loyer que le contribuable pourrait percevoir s'il louait le bien immeuble. Un bien immeuble ne doit donc pas être réellement loué pour qu'il soit question de RC. Un RC est attribué non seulement aux immeubles mais aussi aux terrains, au matériel et à l'outillage.

Qui détermine le RC ?

Le RC est déterminé forfaitairement et unilatéralement par le cadastre et est ensuite communiqué par écrit au contribuable. Si ce dernier conteste le RC attribué à son bien immeuble, il dispose de deux mois pour introduire une réclamation.

Immeuble transformé, RC adapté

La transformation, la rénovation ou l'agrandissement d'un bien implique logiquement une modification de sa valeur locative (fictive). Par conséquent, le fisc doit être informé des travaux qui entraînent une augmentation de la valeur (locative) de l'habitation. Dans pareil cas, le RC devra en effet être adapté.

Problème : les RC actuels ne sont plus en phase avec la réalité

Ces dernières années, les loyers n'ont cessé d'augmenter. Cette évolution implique aussi une augmentation de la valeur locative fictive des biens immeubles. En réalité, les RC auraient également dû évoluer à la hausse. Afin de tenir compte de cette augmentation, il avait été initialement prévu de revoir et d'adapter le RC de tous les immeubles tous les dix ans. Cette révision, appelée péréquation générale, n'est toujours pas intervenue.

Pour éviter que les RC ne s'écartent trop de la valeur locative, le RC est indexé chaque année depuis l'exercice d'imposition 1992.

Application 1 : le RC et le revenu immobilier

Le revenu immobilier d'un bien loué à un particulier qui l'utilise comme habitation est égal au RC indexé, majoré de 40 %.

Application 2 : le RC et le précompte immobilier

Le RC constitue également un facteur important pour le calcul du précompte immobilier. En Flandre, le précompte immobilier est en effet égal à 2,5 % du RC. En Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, il est fixé à 1,25 % du RC. Pour obtenir le précompte immobilier total à payer, il faut ajouter au précompte immobilier les centimes additionnels provinciaux et communaux. Ces centimes additionnels représentent la part du lion du PI.

Application 3 : le RC et le revenu professionnel des dirigeants d'entreprise

Ce que l'on sait moins c'est que le RC peut également avoir une influence indirecte sur le revenu professionnel des dirigeants d'entreprise. Lorsqu'un dirigeant d'entreprise ou administrateur loue un immeuble à sa propre société, une partie du loyer perçu sera en effet considérée non pas comme revenu locatif (= revenu immobilier) mais comme rémunération (= revenu professionnel). Il s'agit de la partie du loyer qualifiée d''excessive'. Est considéré comme excessif, le loyer qui excède 5/3 du RC revalorisé.

Cette règle a été instaurée afin d'éviter que les sociétés n'octroient à leur gérant/administrateur une rémunération artificielle, par le biais de loyers, plutôt qu'une rémunération socialement et fiscalement moins intéressante.

Application 4 : le RC et le droit de vente

Enfin, le RC joue un rôle essentiel en matière de droits d'enregistrement. Le droit de mutation appliqué lors de la vente d'un bien immeuble s'élève normalement à 10 % (en Flandre) ou 12,50 % (en Wallonie et à Bruxelles). Pour les biens immeubles dont le RC est peu élevé (= moins de 745 EUR), il est toutefois recouru à un taux réduit de 5 % (Flandre) ou 6 % (Wallonie, Bruxelles). Dans ce cas, on parle aussi de 'droits d'enregistrement réduits'.

Nouvelles

En Flandre comme à Bruxelles, le Gouvernement régional opte pour le prêt au bail commercial afin de soutenir les locataires d'immeubles commerciaux. Le bailleur aussi y trouve son compte, car il a la certitude de recevoir le paiement d'au moins une partie du loyer.

Lorsqu'un employeur met une voiture de société à la disposition d'un travailleur salarié ou d'un dirigeant d'entreprise, ce travailleur salarié ou ce dirigeant d'entreprise est imposé sur l'avantage qui en résulte. Le calcul de l'avantage dépend entre autres de l'émission de CO2 du véhicule par rapport à l'émission moyenne du parc automobile belge. En 2020, après deux années de hausse, cette émission moyenne est repartie à la baisse. Une bonne nouvelle pour le climat, mais une moins bonne nouvelle pour votre portefeuille.

Qui dit CSA pense immédiatement aux nouvelles règles concernant les sociétés. Une SRL sans capital, de nouvelles règles en matière de droit de vote, une nouvelle définition de la société coopérative... Mais pas mal de choses ont également changé pour les administrateurs.

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