6 % de TVA en cas de démolition et de reconstruction par la même personne

Les travaux de construction sont soumis à la TVA au taux normal de 21 %. Il y a quelques exceptions à cette règle, comme lors de la transformation d'une habitation ancienne ; le taux n’est alors que de 6 %. Fin avril 2021, une exception a été ajoutée à la liste : la démolition et reconstruction d'une habitation. Mais il faut que la démolition et la reconstruction soient effectuées par une seule et même personne.

Démolition et reconstruction

Si vous faites transformer une habitation en tant que particulier, vous pouvez bénéficier d'un taux de TVA de 6 % si l’habitation a au moins 10 ans. Pour certains travaux, l’habitation doit avoir au moins 15 ans. Mais toutes les transformations ne sont pas éligibles à ce taux réduit. Il ne peut en principe être question d'une transformation que si la structure de base du bâtiment est conservée. Si vous démolissez le bâtiment pour ensuite le reconstruire, il ne s’agit pas d'une transformation, mais d’une nouvelle construction, et les deux opérations sont soumises à la TVA au taux de 21 %.

Le taux de 6 % est néanmoins possible pour la démolition avec reconstruction dans 32 villes spécifiques. Cette possibilité s’inscrit dans le cadre de la rénovation urbaine. 

Fin 2020, le Gouvernement a décidé d’étendre le taux de 6 % applicable à la démolition avec reconstruction à l’ensemble du territoire belge. Cette possibilité est néanmoins assortie de conditions : une superficie maximale, une obligation d’occupation... À travers cette extension, le Gouvernement poursuit trois objectifs : une relance du secteur de la construction, un meilleur accès à des logements de qualité pour les personnes vulnérables et le remplacement des bâtiments anciens par des bâtiments de haute qualité environnementale. La mesure est temporaire. Il était prévu initialement que le taux réduit s’appliquerait jusqu’au 31 décembre 2022, mais la mesure a récemment été prorogée d’un an.

Le démolisseur et le reconstructeur sont une seule et même personne

L'une des conditions en vue de l’application du taux de 6 % est que la démolition du bâtiment existant et la reconstruction du nouveau bâtiment soient effectuées par la même personne. Imaginons que le propriétaire X démolisse le bâtiment, qu’il vende le terrain à bâtir à Y, et que Y y érige une nouvelle construction, le taux réduit n’est donc pas applicable. Une entreprise de construction a introduit auprès de la Cour constitutionnelle une demande en annulation de cette condition.

Selon l’entreprise de construction, il existe une discrimination entre le promoteur immobilier qui achète un terrain à bâtir à une personne qui a démoli le bâtiment pour ensuite pouvoir vendre le terrain comme terrain à bâtir, et le promoteur immobilier qui achète lui-même le terrain et le bâtiment pour démolir le bâtiment et ériger une nouvelle construction à la place.

La Cour constitutionnelle rejette toutefois la demande. La distinction créée n’impose pas une charge disproportionnée aux promoteurs immobiliers qui achètent des terrains sur lesquels se trouvaient des bâtiments qui ont été démolis par les anciens propriétaires. La distinction implique en effet seulement que les acheteurs doivent payer le taux normal de TVA de 21 % (dixit la Cour).

La Cour reconnaît malgré tout qu'il peut en résulter un handicap concurrentiel entre promoteurs immobiliers qui peuvent vendre leurs projets de construction à l’état neuf avec application du taux réduit de TVA, mais la mesure ne rend pas excessivement difficile voire impossible la réalisation d'un projet de construction à l’état neuf ou la vente des unités d’habitation réalisées.

Tolérance administrative

L’administration fiscale n’applique pas non plus à 100 % la règle selon laquelle la démolition et la reconstruction doivent être effectuées par la même personne. On peut ainsi lire dans une circulaire du 25 février 2021 que le taux réduit peut également être appliqué à des projets dans lesquels la démolition a été effectuée par le propriétaire foncier et la reconstruction réalisée par un promoteur immobilier. 

L’administration l’autorise à 3 conditions cumulatives :

Une cause d’exigibilité de la TVA doit s’être produite avant le 1er janvier 2021 ;

Il est question d'une « unité de projet » ; et 

Le propriétaire foncier et le promoteur immobilier sont des « parties liées ».

La tolérance s’appliquera donc concrètement si la démolition a débuté avant 2021 et que le propriétaire foncier et le promoteur immobilier avaient ensemble un projet global ayant pour but la démolition du bâtiment par le propriétaire foncier et l’octroi d'un droit réel et la reconstruction d’habitations par le promoteur immobilier.

Le demandeur a également évoqué cette tolérance administrative devant la Cour constitutionnelle, mais vu qu’il s’agit d'une règle administrative et non d'une loi, la Cour ne peut tenir compte de cet argument.

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