Loyers des logements : indexation selon le certificat PEB et la région
Le bail à loyer est une compétence régionale, mais la flambée des prix de
lénergie et du chauffage a poussé les trois régions à adopter la même mesure de
protection du locataire : le gel de lindexation. On note toutefois quelques
différences entre les régions.
Indexation du loyer
Le bailleur est en principe autorisé à indexer chaque année le loyer de son
logement, et ce le mois où le contrat a été conclu. Cette indexation ne peut
être supérieure à laugmentation de lindice santé. Lindice santé est égal à
lindice des prix à la consommation belge, duquel ont été extraits les prix de
lalcool, du tabac, de lessence et du diesel. Fin septembre 2022, cet indice
santé a augmenté de 11,2 % (de date à date)...
La rénovation énergétique dun logement est en réalité une décision qui
appartient au bailleur. Or, celui-ci néprouve personnellement aucune gêne si la
chaleur séchappe par les portes et les fenêtres de son logement. Cest le
problème du locataire. Et ces derniers mois, ce dernier sest retrouvé confronté
non seulement à une forte augmentation de son loyer, mais aussi à une forte
augmentation de ses frais de gaz et délectricité.
Les trois régions ont alors eu le même raisonnement : elles ont décidé, pour
protéger le locataire de laugmentation de sa facture énergétique et de son
loyer, dune part, et pour inciter le bailleur à améliorer la performance
énergétique de son logement, dautre part, de geler le loyer au niveau de
lannée précédente.
Mais les modalités de ce gel de lindexation varient
dune région à lautre.
Dans la Région flamande
Le 1er octobre, le Parlement flamand a approuvé la non-indexation du loyer des
logements à faible performance énergétique. La mesure devait initialement entrer
en vigueur le 1er novembre, mais le gouvernement a décidé au dernier moment de
déjà interdire lindexation du loyer des logements à faible performance
énergétique à partir du 1er octobre.
Les bailleurs sont généralement obligés de communiquer la performance
énergétique de leur logement aux locataires potentiels via le certificat de
performance énergétique des bâtiments ou certificat EPC. Le certificat EPC est
délivré par des experts agréés et le label énergétique indiqué sur le certificat
peut varier de A+ (pour les bâtiments les plus économes en énergie) à F (pour
les bâtiments les plus énergivores).
Il y a néanmoins des exceptions à cette règle : lEPC nest obligatoire que
depuis 2009. Aucun EPC nest nécessaire pour les contrats de bail conclus avant
2009. De même, aucun certificat nest requis si le logement est mis sur le
marché locatif sans publicité (par exemple si le bailleur connaît le
locataire).
Un nouveau décret flamand dispose à présent que les bailleurs ne sont pas
autorisés à indexer le loyer des logements avec un label énergétique E ou F ni
celui des logements sans certificat EPC.
Les bailleurs de logements avec un
label énergétique D ne sont autorisés à répercuter que la moitié de
lindexation.
Le loyer des logements avec un label énergétique A+, A, B ou C
peut être indexé normalement.
Le gel de lindexation a débuté le 1er octobre et dure douze mois.
Attention ! Le gel de lindexation ne fera lobjet daucun rattrapage : aussi
longtemps que le label énergétique indiqué sur le certificat EPC restera D, E ou
F, le gel de lindexation sera reporté via un mécanisme de correction. Une
indexation normale ne sera à nouveau possible que si un nouveau certificat
attestant dun meilleur label énergétique est délivré à la suite de travaux de
rénovation. Le bailleur pourra alors demander une indexation sur la base du
nouveau certificat. Mais il ne pourra pas remonter plus de trois mois en
arrière.
Région de Bruxelles-Capitale
La Région de Bruxelles-Capitale est parvenue à un accord début octobre
concernant un gel de lindexation et lordonnance dexécution de cette mesure
est entrée en vigueur le 14 octobre 2022.
Tout comme dans les autres régions, les bailleurs bruxellois sont obligés de
communiquer la performance énergétique de leur logement aux locataires
potentiels. La performance énergétique est attestée par un certificat de
performance énergétique (PEB en français, EPB en néerlandais) avec un label
énergétique allant de A pour les bâtiments les plus économes en énergie à G pour
les bâtiments les plus énergivores.
Selon lordonnance, lindexation est gelée sur la base du label énergétique de
limmeuble, et ce de la manière suivante :
si le label énergétique est A, B, C ou D, le loyer peut être indexé de la manière
définie dans la loi ou le contrat ;
si le label énergétique est F ou G, le loyer ne peut pas être indexé ;
si le label énergétique est E, seule la moitié de lindexation légale peut être
appliquée.
Ce gel de lindexation a débuté le 14 octobre et dure douze mois.
Contrairement à la réglementation flamande, lordonnance bruxelloise ne prévoit
pas de mécanisme de correction une fois la période de douze mois écoulée.
Si des améliorations sont apportées au bâtiment, de sorte quun meilleur
certificat est disponible, le bailleur peut demander une indexation sur la base
du nouveau certificat, mais ne peut pas remonter plus de trois mois en
arrière.
Région wallonne
Le Parlement wallon a approuvé un décret en date du 19 octobre 2022 qui impose
un gel de lindexation des loyers du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023.
La performance énergétique est attestée par un certificat de performance
énergétique (PEB) avec un label énergétique allant de A pour les bâtiments les
plus économes en énergie à G pour les bâtiments les plus énergivores.
En Wallonie, le gel de lindexation est réalisé comme suit :
interdiction dindexation pour les logements avec un label énergétique F ou G et
pour les logements sans certificat PEB ;
pour les labels énergétiques E : limitation de lindexation des loyers à 50 %
maximum de lindice santé ;
pour les labels énergétiques D : limitation de lindexation des loyers à 75 %
maximum de lindice santé ;
pour les labels énergétiques A, B ou C : indexation autorisée.
Le décret wallon dispose également que le gel de lindexation continuera à
produire ses effets après le 31 octobre 2023.
Pour les loyers auxquels le gel
de lindexation était applicable, la base du loyer et la base de lindexation
seront déterminées respectivement sur la base du loyer et sur la base de
lindexation à la date anniversaire comprise entre le 1er novembre 2022 et le 31
octobre 2023. Le bailleur ne pourra par conséquent plus rattraper le loyer perdu
après le 31 octobre 2023.
Enfin, si par la suite le bailleur peut produire un certificat avec un meilleur
label énergétique que celui du 1er novembre 2022, il pourra corriger
lindexation en vigueur sur la base du nouveau certificat, mais ne pourra pas
remonter plus de trois mois en arrière.
Qui doit faire quoi ?
Le bailleur doit vérifier sil est autorisé ou non à indexer le loyer et doit
appliquer les règles ci-dessus.
Le locataire doit contrôler si le bailleur a correctement effectué son calcul.
Sil estime quaucune indexation nest possible ou que seule une indexation
partielle est possible, il a le droit de limiter le paiement du loyer à cette
partie. Le bailleur ne pourra pas lui réclamer darriérés de loyer.
Les conflits peuvent être réglés devant le juge de paix, mais il est évidemment
préférable de dabord en discuter et dessayer de parvenir ensemble à une
solution acceptable.