La nouvelle loi sur la copropriété a des conséquences majeures pour les personnes qui vivent en appartement

La nouvelle loi sur la copropriété a des conséquences majeures pour les personnes qui vivent en appartement

Vous habitez dans un appartement ? Dans ce cas, la nouvelle loi sur la copropriété ou loi sur les appartements en vigueur depuis le 1er septembre dernier vous concerne. Cette loi s'applique à tous les copropriétaires de Belgique, indépendamment du type d'immeuble ou d'occupation ! Le nombre de propriétés relevant du champ d'application de la nouvelle loi est estimé à 1.200.000. Vous trouverez ci-dessous les grandes lignes de cette loi importante.

Rôle du syndic

La nouvelle loi sur la copropriété impose plusieurs obligations nouvelles au syndic.

Son mandat prend fin après trois ans (contre cinq ans précédemment) et fait l'objet d'un contrat écrit. Le mandat du syndic peut être renouvelé sur décision de l'assemblée générale (plus de reconduction tacite donc).

Tout syndic, même bénévole, doit contracter une assurance en responsabilité. De même, le syndic doit demander l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour tout contrat conclu avec sa famille afin d'éviter les conflits d'intérêts.

Le syndic dispose d'un délai d'un an (jusqu'au 1er septembre 2011) pour faire approuver la version adaptée de l'acte de base, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur par l'assemblée générale.

Comptabilité

Le syndic gère notamment le patrimoine de l'association des copropriétaires. Il le place sur différents comptes, dont un compte distinct pour le fonds de roulement et un autre pour le fonds de réserve. Tous les comptes sont au nom de l'association des copropriétaires.

Si votre immeuble compte 20 propriétés ou plus, le syndic doit tenir une double comptabilité. Toute copropriété de moins de 20 lots (à l'exclusion des caves, des garages et des parkings) peut quant à elle tenir une comptabilité simplifiée.

Le syndic doit également préparer une estimation de budget qu'il soumet chaque année à l'association.

Assemblée générale

De nombreuses dispositions du droit des sociétés s'appliquent à l'assemblée générale (AG). Chaque année, les copropriétaires doivent tenir au moins une AG au cours de la période fixée dans le règlement de copropriété. De même, une AG se réunit à chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété. Cette assemblée sera désormais présidée par un copropriétaire.

La règle selon laquelle un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins 1/5e des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer une AG, est maintenue. Mais cette requête devra désormais être adressée au syndic par lettre recommandée à la poste. Si le syndic ne donne pas suite à cette requête dans les 30 jours, les copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes l'AG.

Tous les copropriétaires ont également la possibilité d'inscrire des points à l'ordre du jour.

L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Une nouveauté est que l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale, indépendamment de leur nombre, représentent plus de ¾ des quotes-parts dans les parties communes.

Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.

En principe, les décisions sont prises à la majorité absolue des voix. Cette majorité est calculée au moment du vote.  Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise. Dans certains cas, une majorité qualifiée est exigée. Ces cas seront détaillés ci-dessous.

Le régime des mandats a également été adapté. En principe, aucun mandataire ne peut accepter plus de trois mandats (ou maximum 10 % des droits de vote).

Le Conseil de copropriété remplace le Conseil de gestion

Toute copropriété d'au moins 20 lots (à l'exclusion des garages et parkings) est tenue d'instituer un conseil de copropriété. Ce conseil contrôle le syndic. Auparavant, il assistait également le syndic, mais ces deux missions se sont avérées inconciliables dans la pratique. Le conseil peut également se voir confier d'autres missions par l'AG.

Associations partielles

Une autre nouveauté est la création d'associations partielles dans les plus grandes associations d'au moins vingt lots (p. ex. dans un groupe d'immeubles avec entrées séparées, une association partielle peut être créée pour chaque immeuble). Un acte de base et un règlement de copropriété sont établis par chaque association partielle. Les associations partielles peuvent organiser des réunions distinctes.

Achat et vente

Lorsque vous achetez un appartement, il n'est pas évident d'obtenir les informations financières et juridiques en temps utile. Ces informations (telles que le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, les engagements futurs, les procédures en cours, etc.) devront désormais être communiquées à la signature du compromis. Auparavant, elles l'étaient à la passation de l'acte par-devant le notaire.

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